Si estás pensando en construir, la primera consideración es la selección del sitio. Existen innumerables consideraciones personales y legales al seleccionar un sitio y, si no estás familiarizado/a con los problemas, deberías considerar contratar a un profesional para que te ayude. Para orientarte, echemos un vistazo a algunos temas importantes.

¿Qué hay en esta guía?

• Ubicación
• Clasificación urbanística
• Suelo
• Sépticos y Pozos
• Servicios municipales
• Otros costes de construcción
• Situando la edificación
• Conclusión

Ubicación

Una ubicación ideal es una elección muy individual, pero es una elección crítica. Para que tu proyecto sea un éxito, es importante desarrollar una idea clara de lo que quieres y necesitas antes de comenzar. Dependiendo del uso de la edificación, es posible que necesites considerar lo siguiente:

Posicionamiento de la edificación	Acceso a servicios públicos
Requisitos urbanísticos	Problemas de suelo y agua
Puntos de vista	Proveedores y cadena de suministro
Accesos y carreteras	Requisitos de expansión futura
Costes de construcción del sitio	Costes de compra y desarrollo
Contratiempos, pozos y sépticos	Construyendo en una pendiente
Exposición al viento y al sol	Propiedades colindantes

Cualquiera de estos factores puede hacer o deshacer la idoneidad de una ubicación. La ubicación del sitio es una tarea complicada. Por lo tanto, vale la pena involucrar a profesionales antes de comprar o finalizar una ubicación.

Urbanismo

La primera consideración de tu sitio potencial es la tipología urbanística. La legislación en materia de urbanismo estipula los usos permitidos dentro de zonas definidas, los tipos de estructuras que se pueden construir, por ejemplo, residencial o comercial, el tamaño de la edificación, retranqueos, etc. Por lo general, se requiere hacer una consulta urbanística antes de que se pueda realizar cualquier otro progreso en tu proyecto.

No es lo mismo que un licencia de obra o de construcción, ya que la consulta urbanística sólo aplicará al uso del suelo y al tipo de estructura que desea construir, mientras que la licencia de obra se enfoca a la autorización para ejecutar el proyecto en sí. Garantiza que los detalles de la edificación que pretende construir cumplan con los requisitos legales de seguridad y accesibilidad. Consulte con nosotros si necesita ampliar información sobre los requisitos urbanísticos, en líneas generales, para los construcción de los proyectos que realizamos.

Suelo

Los suelos varían ampliamente en resistencia y estabilidad. Idealmente, el suelo en la ubicación elegida tendrá una mezcla de tamaños de partículas, buena química y será capaz de absorber agua. El suelo demasiado suelto hace que las edificaciones se hundan, demasiado duro que el agua no se absorba, demasiado ácido que los materiales de construcción se corroan, y demasiada arcilla causará una contracción e hinchazón excesivas que crearán problemas con los cimientos.

Mapas de suelos

Sin embargo, pocos sitios tienen un suelo perfecto y se puede hacer mucho para solucionar o manejar cualquier problema que pueda existir. Nuestro equipo puede ayudarte a encontrar soluciones para problemas específicos mediante el uso de mapas de suelo que muestran la pendiente de la superficie del terreno, sus propiedades biológicas, químicas y físicas, y el potencial de escorrentía, drenaje o almacenamiento de agua. 

Pruebas de suelo

Si no existen mapas de suelo para tu área, el suelo puede analizarse, e incluso si hay un mapa disponible, es posible que aún sea necesario realizar una prueba. Necesita perforaciones en el suelo (perforación profunda en el suelo y extracción de un tapón para tu análisis) en los cimientos de la edificación y para cualquier camino, estacionamiento, acera u otra estructura de carga. Los inspectores pueden realizar otra inspección de «agujero abierto» una vez que haya comenzado la excavación para la base. Los profesionales usan estas pruebas para determinar cuánto peso puede soportar tu suelo y si se requiere alguna remediación. También pueden determinar el tipo y el tamaño de los cimientos que necesita tu edificación.

Las pruebas de suelo también buscan agua subterránea en el sitio. El probador buscará agua en el pozo en el momento de la perforación y nuevamente 24 horas después. La presencia o ausencia de agua puede dictar si puede haber o no niveles subterráneos en las edificaciones. 

Sépticos y Pozos

Si no pudieras acceder al sistema municipal de agua y/o alcantarillado en tu ubicación, necesitarás un pozo y/o un sistema séptico en tu terreno. Por razones de seguridad de la salud, existen muchas regulaciones sobre pozos y sistemas sépticos, así que planifica y revisa cuidadosamente para cumplirlas.

Séptico

Un sistema séptico canaliza las aguas residuales a un tanque de tratamiento y luego a un «campo de lixiviación» donde se filtra lentamente a través del suelo para volverlo inofensivo. Si el suelo se drena demasiado lento, el sistema retrocederá demasiado rápido y los desechos llegarán a las aguas subterráneas antes de que se traten por completo.

Hay dos tipos de pruebas que pueden determinar si el suelo es lo suficientemente permeable para permitir la lixiviación: la prueba de perc y la prueba de pozo profundo. Primero se puede realizar una prueba de pozo profundo, pero muchos locales exigen pruebas de perc. Consulta con los funcionarios locales para conocer los requisitos específicos en tu área. De cualquier manera, el laboratorio analizará el suelo de la ubicación de la prueba en busca de permeabilidad e indicadores del nivel de agua alto estacional. La ubicación puede requerir una prueba separada para el nivel alto de agua.

Las pruebas también pueden fallar debido a:

• Pendientes pronunciadas
• Tierra rellena (normalmente se requieren suelos nativos)
• Humedales o zonas inundables, ó
• Patrones de drenaje del sitio

Si las pruebas fallan, algunos lugares pueden permitir ciertas remediaciones o sistemas sépticos alternativos. Si no se permite una alternativa, entonces no se podrá construir en esa ubicación.

Pozos

Una situación similar ocurre si necesitas proporcionar tu propia agua en el sitio. La perforación de un pozo generalmente requiere un permiso por separado. Por lo general, el coste de la perforación se basa en la profundidad requerida para alcanzar el agua. Si el nivel freático está muy lejos de la superficie, la perforación puede resultar costosa. Además, es posible que deba probar varias ubicaciones y no hay garantía de que se encuentre el agua. Es posible que existan mapas del acuífero local para ayudar y considerar verificar con los propietarios de terrenos adyacentes sobre las profundidades y ubicaciones de sus pozos. Un perforador de pozos bien informado puede aconsejarte sobre las mejores prácticas en tu zona.

Espaciado

Las ordenanzas requieren distancias mínimas entre el tanque séptico y el campo de lixiviación y los edificios, límites de propiedad, tuberías de agua, pozos y cualquier agua abierta. Los detalles de estos requisitos y las variaciones permitidas varían ampliamente de un pueblo a otro. Por lo tanto, asegúrate de involucrar a los técnicos locales en las primeras etapas de planificación.

Servicios municipales

Si tu propiedad puede aprovechar los sistemas de agua y alcantarillado existentes, entonces no necesitarás ninguna de las pruebas mencionadas anteriormente. Sin embargo, prepárate para pagar tasas de intervención mas cargos adicionales en función de la longitud de la tubería necesaria para conectar tu edificación. Lo mismo aplica a las tarifas para las conexiones a los servicios de electricidad, gas y fibra, etc.

Otros costes de construcción

Los costes de construcción pueden variar ampliamente y oscilar bastante. Los suministros, pozos, fosas sépticas y suelos no son las únicas consideraciones que pueden aumentar estos costes. Aquí hay algunos otros elementos a considerar al considerar un sitio de construcción y elaborar tu presupuesto:

Catas	Pavimentación: caminos, entradas de vehículos, áreas de estacionamiento
Diseño e instalación de sistemas sépticos	aceras
Perforación de pozos, bombeo y conexión a la edificación.	Movimiento de tierras: excavación, corte y relleno y nivelación
Permisos, tasas e inspecciones	Paisajismo
Costos legales	Tarifas de impacto

Un promotor o constructor profesional o puede ayudarte a garantizar que consideres todos los problemas y que evalúes los costes del proyecto con precisión.

Situando la edificación

Por último, debes poder colocar tu nueva casa en el sitio de manera que no solo cumpla con los requisitos de construcción y zonificación, sino que también sirva a sus propósitos y deseo de estética. La forma en que tu edificación encaje en el terreno determinará qué tan fácil o difícil es acceder, qué tan atractivo o fácil de ver desde la calle, y cuánta y qué tipo de luz natural recibirá. Estas preocupaciones afectan el tráfico comercial, la publicidad, la satisfacción de los ocupantes, la facilidad de uso e influyen en el diseño de edificaciones. Y especialmente si tu terreno está inclinado, verifica que puedas ubicar la edificación lejos de las rutas de drenaje de agua para ayudar a mitigar futuros problemas de agua.

Para ayudar a familiarizarse con el terreno, tómate el tiempo de caminar por la propiedad en diferentes momentos del día para verificar la luz. Busca caminos de drenaje y erosión del agua de lluvia y evita esas zonas. Una pendiente del 10 % o menos es ideal. Las áreas más bajas pueden tener problemas de agua. Pase por él desde diferentes direcciones para evaluar la accesibilidad y cuán visibles pueden ser las señales. Tu arquitecto puede ayudarte con estos problemas.

Conclusión

Elegir un sitio para construir tu nueva casa, ya sea con nuestro sistema de construcción en acero, ó cualquier otro, puede ser una tarea desalentadora, pero las buenas decisiones aquí son cruciales para el éxito del proyecto. Consulta a profesionales lo antes posible en el proceso. En Steel Frame Canarias podemos ayudarte.